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驻马店市商品房预售资金监管办法正式实施

驻马店楼市网综合整理:购房后楼盘“烂尾”,是广大市民购房时最担心出现的,多年的积蓄很可能打了“水漂”。为防止这样的情况再度发生,驻马店市政府8月21日正式发布驻马店市商品房预售资金监管办法(试行)的通知,采取多项措施系统性预防,从制度上加强商品房预售资金监管,保障广大购房市民的利益。

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驻马店市商品房预售资金监管办法(试行)

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第一条 为加强我市商品房预售资金的监督管理,规范房地产开发企业对商品房预售资金的收存、使用行为,保证商品房预售资金专款专用,维护交易双方当事人合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等有关法律、规章,结合我市实际,制定本办法。

第二条  经批准预售的商品房预售资金的收存、使用、管理和监督工作,适用本办法。

第三条  本办法所称商品房预售资金,是指预售人在取得预售许可后出售,由预购人按合同约定支付的定金、预付款、购房款(包括预售商品房按揭贷款)等各种款项。

本办法所称监管银行,是指与监管部门及房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议的银行。

本办法所称监管账户,是指房地产开发企业在监管银行设立的专门用于存取商品房预售资金的账户。

本办法所称预售人,是指预售商品房的房地产开发企业。

本办法所称预购人,是指购买预售商品房的单位和个人。

第四条  市、区县房产管理部门是本级商品房预售资金监管部门。市住房管理中心负责本办法的组织实施。具体履行以下职责:

(一)负责商品房预售资金收存和使用的监督管理;

(二)负责驻马店市商品房预售资金监管协议(以下简称监管协议)的制定、备案和管理工作;

(三)负责预售人资金用款计划的审核工作;

(四)负责监督监管银行、预售人履行监管协议。

市住房管理中心根据业务需要委托各区承担本辖区内预售资金使用的现场查看,并提出初步审核意见。

第五条  监管银行应当根据本办法的规定,密切配合监管部门,共同做好商品房预售资金监管工作。具体履行以下职责:

(一)按照监管协议履行商品房预售资金的监管责任;

(二)协助监管部门对商品房预售资金的使用进行监督;

(三)负责按照统一标准建立商品房预售资金的收存、支出台账,并进行日常管理;

(四)配合预售人做好商品房预售资金收存、使用情况的月报表工作。

(五)协助监管部门核实预售人在商品房预售资金存取方面的异常行为。

第六条  积极推行商品房预售资金网络管理制度,监管部门应建立统一的监管信息系统。

第七条  商品房预售资金监管周期,从申请办理商品房预售许可证始到完成房屋首次登记止。

第八条  开展商品房预售资金监管业务的商业银行须与监管部门签订监管协议。

第九条  预售人应在申请商品房预售前,申请开立监管账户,经监管部门审核通过后与监管部门、监管银行签订监管协议,明确双方权利、义务和责任。商品房预售许可证应标注监管银行及账号。

预售人申请开立监管账户前,应根据工程项目建设进度计划,按照建设工程施工合同约定的付款节点,组织施工、监理等单位编制项目建设用款计划,并提交监管部门审核,作为申请拨付监管资金的依据。

第十条 监管协议应载明企业名称、项目名称、坐落、幢号、总建筑面积、国有土地使用权(不动产权)证书编号、建设工程规划许可证书编号、建筑工程施工许可证书编号、项目开竣工日期、项目施工单位、项目工程监理机构、项目监管资金总额、监管银行、监管内容、监管时间、违约责任等内容。

第十一条  预售人在签订监管协议3个工作日内,将监管协议报监管部门备案。

第十二条 预售人在监管银行开立“非预算单位备案类专户”,应以预售项目(幢)为基本单位。一个预售项目(幢)原则上设立一个监管账户,同一预售人有多个预售项目(幢)的,应分别设立监管账户。账户名称为:房地产开发企业名称+后缀(楼号)

第十三条 预售人变更监管银行或监管账户的,应当与原监管银行达成一致意见并报监管部门批准,重新签订监管协议,将原监管账户的结余资金转入新监管账户。办理变更手续期间,暂停办理商品房预售资金的收存、拨付手续。

第十四条 商品房预售资金应当全部进入相应的监管账户,预售人不得直接收取定金、预付款、购房款(包括预售商品房按揭贷款)等各种款项,预售人凭相应的监管账户缴款回单,为预购人开具售房票据。

预购人按揭贷款购买商品房的,其按揭贷款由贷款银行足额划入预售人提供的监管账户。

第十五条 商品房买卖合同应载明商品房预售资金监管的内容,网上签约后预售人凭监管银行出具的缴款回单等资料,及时到房产管理部门办理商品房合同备案手续。

第十六条 监管银行依照监管协议,建立统一标准的商品房预售资金收入、支出台账。

第十七条 预售人使用商品房预售资金,应编制用款计划。使用商品房预售资金应当经该项目的监理单位对用款计划的真实性出具证明后,向监管银行申请。监管银行应当在3个工作日内提出使用资金意见,持用款意见及用款计划、监理单位的证明报监管部门核实。

监管部门对用款计划意见核实后,市中心城区内项目,经征求所在区政府(管委会)意见,3个工作日内完成审核。监管银行按照核准意见即时拨付资金。

首次拨款后,每次申请拨款时需提交上次申请用款事项的相关收款票据。

第十八条 预售人收取的商品房预售资金,只能用于支付该项目建设的施工进度款、建设单位管理费及法定税费等有关工程建设费用。

商品房预售资金在保证整个项目建设竣工的前提下,可以以其超出部分用于偿还本项目的开发贷款。

在房屋完成首次登记前,商品房预售资金不得挪作他用。

第十九条 预售人使用商品房预售资金的用款计划,按照办理商品房预售许可证10日后;主体结构完成;水电安装、内外粉刷完毕;门窗、电梯安装完成、外墙涂料粉刷完毕,达到验收条件;竣工验收备案;办理房屋首次登记六个环节设置资金使用时间节点编制。

第二十条 监管部门一般按照以下原则核准预售人的用款申请:自建设项目取得商品房预售许可证开始,建成层数达到规划设计总层数一半的,累计使用资金额度原则上不超过重点监管资金40%;主体结构封顶的,累计使用资金额度原则上不超过重点监管资金的70%;单体工程竣工交付的,累计使用资金额度原则上不超过重点监管资金的95%。

第二十一条 预售双方达成退房协议并已办理商品房买卖合同备案撤销手续的,预售人与预购人应同时向资金监管部门提交退款申请,申请解除退款部分的监管。监管部门核准后,应当在3个工作日内书面通知监管银行解除该部分资金的监管,监管银行即时办理,将监管资金转入预购人账户。

第二十二条 有关部门对监管账户进行冻结或扣划的,监管银行有义务证明商品房预售资金及监管账户的性质,并及时将有关情况书面告知监管部门。

第二十三条 监管银行应加强对监管账户的管理,建立健全授权审批等内部管理制度,定期核查商品房预售资金审批支出等环节的制度执行情况。发现商品房预售资金未按时、足额存入监管账户的,应及时将相关情况报送监管部门,发现违规出账等问题的,应立即纠正。

第二十四条 预售人办理房屋首次登记后,应当书面告知监管部门。经核查情况属实的,监管部门于3个工作日内通知监管银行解除对监管账户的监管,并按规定办理监管账户注销手续。

第二十五条 预售人违反相关法律、法规、规章规定的,依照相关规定处罚,并记入开发企业信用档案,增加预售资金监管总额,造成严重后果的,依法追究法律责任。

第二十六条 建设项目的监理单位提供虚假证明材料或采取其他方式协助预售人违规使用商品房预售资金,监管部门将其违规行为通报有关主管部门,依法追究责任。

第二十七条 监管银行未按监管协议履行监管职责,擅自拨付、挪用监管资金的,监管部门按照监管协议约定暂停或终止其商品房预售资金监管业务,并通报相关部门按照有关规定处理,情节严重造成损失的,依法追究责任。

第二十八条 监管部门及其工作人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法追究责任。

第二十九条 本办法自下发之日起执行。

对于商品房预售资金监管制度,一位从事楼盘销售多年的置业经理吴先生有感而发:“以前,个别开发商因为资金链紧张等原因,在收到预售资金后挪作他用,影响项目的工程质量和交盘时间,甚至导致‘烂尾’,这些情况都严重损害了购房者的利益。商品房预售资金监管制度出台后,要求企业将购房者缴纳的购房款要直接进入银行的监管账户。在监管制度下,作为商品房销售的从业人员,我们再为购房者推荐房产项目都更安心了。”实际上,商品房预售资金监管制度最直接的作用,是强化了对房地产开发建设项目资金的即时监管,有效防止了开发企业随意挪用预售款,而导致“烂尾”楼、“半拉子”工程的发生,确保了专款专用和建设项目按期限交付,从根本上保护购房者的合法权益。

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